Nuevas medidas en los contratos de alquiler

Con entrada en vigor a partir del 6 de marzo de 2019 se han publicado en el Boletín Oficial del Estado nuevas medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. El Real Decreto Ley 7/2019 recoge medidas dirigidas a ofrecer mayor protección y seguridad al inquilino, a incrementar la oferta de vivienda de alquiler y a ofrecer mayor apoyo a los ciudadanos socialmente más vulnerables.

Principales medidas adoptadas:

  • Se amplía la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria del contrato de alquiler de viviendas (a voluntad del inquilino), quepasan de tres a cinco años si el arrendador es persona física, o a siete años si es persona jurídica, así como impone nuevas medidas relativas a la prórroga tácita de los contratos (nuevos plazos de preaviso de no renovación).
  • Se perfilan los casos de extinción del arrendamiento por la pérdida de los derechos del arrendador como consecuencia de retracto convencional, de una sustitución fideicomisaria, de la enajenación forzosa del inmueble derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, o del ejercicio de un derecho de opción de compra.
  • Se confía al Gobierno de la nación la promoción de la oferta de viviendas en alquiler asequible, impulsando medios para favorecer la información y la transparencia en el mercado del alquiler, así como la adopción de medidas políticas para cubrir las necesidades de vivienda.
  • Coordinación con los servicios sociales para la protección del desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad, agilizando el procedimiento.

Cambios en los alquileres

  • Se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años (a voluntad del inquilino), si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica. También se amplía la prórroga tácita, esto es, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de renovación una vez transcurridos los cinco o siete primeros años, que pasa de uno a tres años.
  • Se aumenta a dos meses el plazo de preaviso para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.
  • Los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, al objeto de que el inquilino quede protegido cuando se proceda a la venta un piso arrendado, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad.
  • Se obliga a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal (fincas por pisos) a la realización de obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75 % del coste.
  • Se establece la necesidad de elevar y destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar inversiones de accesibilidad.
  • Se establece la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados colectivos, tales como menores, discapacitados o mayores de 65 años.
  • La actualización de la renta será anual y no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización.
  • Fianza: será en metálico, y en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta, en el arrendamiento de viviendas, y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía adicional. Pero en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
  • Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato corresponderán al arrendador cuando éste sea persona jurídica.

Medidas fiscales

  • Faculta a los Ayuntamientos a la aplicación de algunas bonificaciones en el IBI.
  • Habilita a los Ayuntamientos a incrementar el gravamen del IBI a las viviendas vacías.
  • Desaparece el gravamen del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para los arrendamientos de vivienda estable y permanente.

Viviendas turísticas

Se excluye del ámbito de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los arrendamientos de viviendas turísticas, dirigiéndolas a la específica regulación por las comunidades autónomas, y se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio.

Asimismo, se favorece el acuerdo entre las partes para la realización de mejoras durante la vigencia del contrato, permitiendo en este caso pactado el incremento de la renta durante el resto del contrato.

Desahucios 

Se establece una mejor coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad, además de implementar y agilizar el procedimiento judicial.